Administración de Consorcios Gustavo Sansoni

Marco Legal

La Ley 13512 de Propiedad Horizontal rige la vida de todo consorcio. En su artículo 9.º, se establece la obligatoriedad de nombrar a un representante legal de los propietarios, quien deberá desempeñar las siguientes funciones:

  • Administrar el inmueble y las cosas de aprovechamiento común.
  • Contratar los seguros obligatorios del edificio y el personal.
  • Recaudar y administrar los fondos para administrar.
  • Rendir cuentas periódicamente
  • Convocar a asambleas.
  • Llevar libros obligatorios.
  • Elevar a escritura pública las actas que sean reforma de reglamento.
  • Expedir copia de las actas cuando se le solicite.
  • Cumplir con las obligaciones legales, fiscales, impositivas, provisionales y ordenanzas municipales, etc.
  • Certificar deudas por expensas comunes para el cobro judicial o a solicitud del escribano en las operaciones de venta.
  • Comunicar a los propietarios ausentes las decisiones de la asamblea.
  • Llevar un registro del domicilio que constituyan los propietarios, sobre todo cuando no viven en el consorcio.
  • Mantener a resguardo los libros del edificio, como así también toda la documentación perteneciente al consorcio.
  • Formular denuncias por violaciones al reglamento.
  • Manejar las cuentas del edificio en forma clara y de acuerdo con la normativa legal y reglamentaria.
  • Ejecutar las resoluciones de la asamblea.
  • La Ley 3254, modificatoria de la Ley 941, reglamenta el accionar y obligaciones del Administrador. Entre otras disposiciones establece la obligación de inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal así como también el régimen de sanciones, plazo de mandato y el procedimiento administrativo general. Entre otras obligaciones, el Administrador debe:

       

    •  Atender a la conservación de las partes comunes.
    •  Asegurar al edificio contra incendio y accidentes.
    •  Llevar actualizados todos los libros exigidos.
    •  Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria.
    •  Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios.
    •  Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias.
    •  En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio.
    •  Presentar anualmente un informe en carácter de declaración jurada donde conste el listado actualizado de los consorcios que administra, copia de las actas, detalles de los aportes y contribuciones previsionales y de seguridad social, detalles de pagos en concepto de tareas de mantenimiento del edificio, DD. JJ. Patrimonial del edificio, etc.
    • La Ley 257 establece las obligaciones de los propietarios de inmuebles relativas al mantenimiento y conservación de balcones y fachadas. Los elementos que deben mantenerse en excelente estado son:

    •  balcones, terrazas y azoteas;
    •  barandas, balaustres y barandales;
    •  ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
    •  soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
    •  antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
    •  carteles, letreros y maceteros;
    •  jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción;
    •  cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
    • Las inspecciones contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por los profesionales y constructores mencionados en el Capítulo 2.5 "De los Profesionales y Empresas" del Código de Edificación –AD 630.17.

      La Resolución 408/12 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Airesdictamina ciertas pautas para la elaboración de las liquidaciones de expensas y la confección de los recibos de pago. Estos deberán enviarse en formato digital a cada uno de los propietarios aunque ello no obsta de que también pueda presentarse en papel.

      La presente norma otorga 60 días para la implementación de estas pautas así como también la implementación de una cuenta bancaria del consorcio para el registro de ingresos y egresos.